土地建物を売った際の譲渡所得に対する税金
公開日：2026年04月19日
土地や建物を売って利益が出ると翌年に確定申告を行い税金を納めないといけませんが、自宅を売る場合はいいろいろ優遇されていますので簡単にまとめてみました。
→尚、2026年４月時点での税務情報です、内容は変更になりますので最新の情報は国税庁ホームページ等をご覧ください。
土地建物を売った際の譲渡所得に対する税金
土地や建物を売ったとき土地や建物の譲渡所得に対する税金
不動産を売却した際に利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税がかかります。これらの税金は、他の所得と分けて計算する「分離課税」という方式がとられます。
売却する不動産の所有期間によって税率が大きく異なるため、まずは基本原則を理解しておくことが重要です。
課税の基本ルール：所有期間による区分
不動産の所有期間は、**「売却した年の1月1日時点」**で判定します。
区分所有期間税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得5年以下39.63%
長期譲渡所得5年超20.315%
復興特別所得税について: 上記の税率には、所得税に対して2.1%を乗じた「復興特別所得税」が含まれています（2037年まで）。
ポイント: 短期で売却すると税負担が非常に重くなるため、保有期間の確認は慎重に行う必要があります。
マイホームを売ったときの特例（相続した空き家を売却した時の特例）
マイホームを売ったときの特例
マイホームを売却した際、利益から最大3,000万円までを控除できる特例です。
概要: 売却益から最大3,000万円を差し引くことができるため、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が実質0円になります。
主な要件:
自分が住んでいる家屋を売る、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと。
前年・前々年にこの特例を受けていないこと。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した空き家を売却した際、一定の要件を満たすと、売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。放置されがちな空き家の流通を促進するための特例です。
概要: 相続した家屋または敷地を、一定期間内に売却した場合に適用されます。
主な要件:
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（※マンションなど区分所有を除く）。
相続の開始直前に、被相続人が一人で住んでいたこと。
売却代金が1億円以下であること。
耐震リフォームをして売る、または取り壊して更地にしてから売ること。
注意点: これらの特例を適用するには、確定申告が必要です。また、特例には適用期間や他の控除との併用可否など、細かなルールがあります。売却を検討する際は、必ず管轄の税務署や税理士などの専門家へ事前に相談することをおすすめします。
※本記事は2026年4月現在の情報を基に作成しています。税制は毎年改正される可能性があるため、実際の申告時には最新の国税庁ホームページ等をご確認ください。
